Nota fiscal de aluguel por temporada depois da reforma tributária
Com a chegada do IBS e da CBS, quem aluga imóvel por temporada — pelo Airbnb, pelo Booking ou direto com o hóspede — quer saber se passa a emitir nota fiscal. Para a maioria dos anfitriões pessoa física, a resposta é não. Para quem é contribuinte, a temporada tem regra própria, diferente da do aluguel comum.
A Locanota ainda não emite a nota de hospedagem.Hoje ela é feita para a NFS-e da locação de imóveis. A emissão para temporada está no nosso roadmap, sem data definida.
Quem é contribuinte
A pergunta que vem antes de qualquer nota: só quem é contribuinte do IBS e da CBS emite. Para a pessoa física, o que decide é o número de imóveis e a receita de aluguel.
Pessoa física com até 3 imóveis
Não é contribuinte do IBS e da CBS, seja qual for o valor recebido de aluguel — inclusive quando aluga por temporada. Não há nota fiscal de locação nem de hospedagem a emitir.
LC 214/2025, art. 251, §1º, I; RCBS e RIBS, art. 382, I e §1º, III. A fração ideal em condomínio conta como imóvel distinto (art. 382, §9º).
Pessoa física com 4 imóveis ou mais
Passa a ser contribuinte quando a receita de aluguel do ano anterior passa de R$ 240 mil, ou quando a do ano corrente passa de R$ 288 mil. O que recebe por temporada entra nessa soma, junto com a locação comum.
LC 214/2025, art. 251, §1º, I, e §2º, II; RCBS e RIBS, arts. 361 e 382. Os valores são nominais e corrigidos pelo IPCA (art. 251, §5º).
Empresa que aluga imóveis
É contribuinte, qualquer que seja o número de imóveis. No Lucro Presumido ou Real, a emissão começa em 1º de dezembro de 2026; no Simples Nacional, em 1º de janeiro de 2027. A contabilidade confirma o caso.
LC 214/2025, arts. 41, §§2º e 3º, e 60; RCBS e RIBS, art. 112; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º.
Para a pessoa física, a obrigação nunca começa antes de 1º de janeiro de 2027. Os limites de R$ 240 mil e R$ 288 mil são corrigidos pelo IPCA, e o valor atualizado ainda não foi divulgado em ato oficial.
Locação ou hospedagem: a diferença para quem é contribuinte
Para o IBS e a CBS, a locação residencial por até 90 dias não segue a regra do aluguel: ela é tratada como hotelaria. Quem é contribuinte e aluga por temporada emite, para essas estadias, um documento de hospedagem — e não a NFS-e da locação, com o código de serviço de locação de imóveis.
Isso também significa que os benefícios da locação residencial, como a redução da alíquota e o redutor social por imóvel, são da locação comum. A temporada segue o regime de hotelaria.
O que não muda: para a pessoa física, a receita de temporada continua somando no limite que decide se ela é contribuinte. Quem tem 4 imóveis ou mais e mistura locação comum com temporada soma as duas.
LC 214/2025, art. 253; RCBS e RIBS, arts. 361 e 410. Redução e redutor da locação: LC 214/2025, arts. 260 e 261; RCBS e RIBS, arts. 377 e 379.
E o Airbnb e o Booking?
A LC 214/2025 tem regras próprias para as plataformas digitais que intermediam operações, com responsabilidade sobre o imposto das vendas feitas por elas. Como isso vai funcionar na hospedagem por temporada — e se as plataformas vão emitir o documento fiscal em nome do anfitrião contribuinte — ainda depende de regulamentação e de como cada plataforma vai se organizar.
Até lá, o mais seguro para quem é contribuinte é acompanhar os avisos da plataforma que usa e confirmar o caso com a contabilidade.
LC 214/2025, arts. 22 a 24.
Também tem aluguel comum?
Contrato de locação de mais de 90 dias é locação, e não hospedagem. Se você é contribuinte, é dessa nota que a Locanota cuida: a NFS-e de cada aluguel, montada a partir do contrato todo mês.
Conteúdo informativo, escrito a partir da LC 214/2025, do Decreto 12.955/2026 (RCBS) e da Resolução CGIBS nº 6/2026 (RIBS). Não substitui a análise de um profissional de contabilidade sobre o seu caso.